物业满意度调研是上书房信息咨询核心业务，十多年以来，上书房信息咨询在国内外常用满意度调查模型基础上，针对不同行业、不同对象进行了研究衍生，包括顾客满意度、客户满意度、物业满意度、员工满意度、商户满意度、患者满意度等不同行业、不同类型被访者进行针对性的研究模型。

根据上书房信息咨询多年物业满意度调查行业经验，总结了以下可以有效提高业主满意度的关键点：

一、人行出入口

1、安全员服装整洁、发不过耳、面容清洁、仪容端正。

2、安全员对客户亲切友好。对进出客户主动点头示意、微笑或问好。如遇客户询问或需主动与其交涉须主动敬礼，并使用文明礼貌用语，双手接递物品。

3、识别外来人员，礼貌询问、核实、登记和指引。

4、岗亭、服务台完好、干净，物品摆放整齐。

5、门禁使用正常，无破损生锈、开启正常，力量适中，关闭时无冲撞声响，标识无破损、干净、清晰。

6、太阳伞及伞座无破损、褪色，不用时卷放整齐。

7、地面无杂物、污迹、积水、积尘。

8、周边花草树木长势良好，整齐美观，无枯枝黄叶、黄土裸露。

9、夜间照明正常。

二、车行出入口

1、安全员服装整洁、发不过耳、面容清洁、仪容端正。

2、在没有车辆进出时保持良好站姿，在车辆驶近或等客户摇下车窗时，主动目视客户，微笑并敬礼。和客户交谈时使用文明礼貌用语，双手接递物品。

3、收费主动提供票据(票据平整干净)，客户不要的发票投入废票箱。

4、交通标识齐全，无破损、干净、清晰、明亮。

5、岗亭、雨棚完好，无破损、褪色。

6、道闸开启正常，读卡器、道闸干净，无油漆斑驳。

7、夜间照明亮度适中，不刺眼，安全员身着反光衣。

8、减速坡(路拱)牢固固定，螺栓无突出、无破损、斑驳。

9、路面无破损、杂物、污迹、积水。

10、周边花草树木长势良好，整齐美观，无枯枝黄叶、黄土裸露。

三、道路广场

1、上下班高峰期前加强主干道、广场巡逻频次、清扫力度，确保路面没有垃圾杂物，交通快捷、安全、有序。

2、对小区内可疑及闲杂人员及时问询，对不文明的行为(包括不文明养宠等)及时劝阻、制止。

3、路遇客户表现得亲切有礼，放慢脚步(单车巡逻岗放慢车速或停车)让路，和客户有眼光接触时应点头微笑示意或问好。如遇客户询问或需主动与其交涉时须主动敬礼(单车岗巡逻岗先下车)，和客户交谈时使用文明礼貌用语，双手接递物品。

4、路面、路牙平整，无凹陷、破损、松动。

5、栏杆扶手无破损，油漆无斑驳、无锈蚀。

6、各类标识无破损、干净、清晰。

7、娱乐设施干净、整洁，油漆无斑驳、无锈蚀，业主活动时无器械噪声。

8、雨(污)水沟(井)盖无破损、堵塞、松动，车辆通过无翘起及响声。

9、减速坡(路拱)无破损、斑驳。

10、路灯(地灯)照明正常，无蜘蛛网，灯罩内无虫尸堆积，灯杆干净、无斑驳锈蚀。

11、地面无杂物、污迹、积水、明显积尘。

12、如进行作业应摆放相应的标识，遇有客户经过，应停止作业，待客户走过去以后再继续。

四、水景

1、水质清彻，池底干净、无积泥，杂物，水面无明显漂浮物，无异味。

2、提示标识充分、清晰明显，无破损褪色。

3、水中及岸边植物长势良好，修剪整齐，定期打理。

五、停车场

1、有专人看护，交通指挥动作规范，无车位占用。

2、照明正常，灯杆、灯座等无斑驳、锈蚀。

3、挡车杆无破损、污迹、油漆斑驳。

4、各类标识齐全，无破损、干净、清晰。

5、地面平整，干净、无杂物、积水、无凹陷、破损、起砂及明显积尘。墙面无污迹、破损。顶棚无渗漏。

6、排水沟篦子无破损、堵塞、松动。

7、减速坡(路拱)牢固固定，螺栓无突出、无破损、斑驳。

8、凸出设备(阀门等)有防撞标识、设施。

9、地下车库消防疏散指示灯明亮，醒目。

10、地下车库配备消防灭火器，放置整齐，无锈蚀，定期检查，确保使用正常。

11、人行出入口照明充足，门禁使用正常，门体、把手完好，表面清洁。

12、车辆进入车场时安全员及时指引，地下车库做到上呼下应，车到人到。

六、围墙

1、围墙(栏)完好、牢固，无破损、斑驳、污迹，无乱贴乱画。

2、外围墙安装周界红外对射或电子围栏，并每天检测。

3、较低和易攀爬的围墙上有防爬设施(防爬刺、玻璃渣等)，每日检查确保完好。

七、宣传栏

1、宣传栏清洁，无褪色、斑驳、锈蚀、破损，标识清晰。

2、夜间宣传栏内照明正常，内无电线松搭或线头裸漏等现象，宣传栏内无虫尸。

3、张贴位置适当、张贴平整，整洁美观。

4、通知字号适中、内容得体，语句通顺，措辞恰当。

5、落款盖章，有效期至及时撤下。

6、无乱张贴(严禁张贴在单元门、苑门、入户门上)。

八、苑门、单元

1、苑门开启正常，力量适中，关闭时无冲撞声响。

2、把手稳固，无松动，无油漆斑驳，无锈蚀。

3、门上无乱张贴，无污迹，玻璃门上有防撞标识。

4、门禁工作正常，对讲系统声音清晰，工作人员语言规范。

5、读卡(密码)器及各类标识无破损，干净、清晰。

6、玻璃雨棚完好、牢固，无垃圾、明显积尘。

7、冬季时可在园区组团门、单元门把手处包裹隔凉的红绒布。

九、苑落内

1、地面无杂物、无积尘、污迹、积水，上下班高峰期加强清洁力度。

2、设施小品安装稳固，无褪色、斑驳、锈蚀、破损，标识清晰。

3、娱乐设施干净、整洁，油漆无斑驳、无锈蚀，业主活动时无器械噪声。

4、花草树木长势良好，整齐美观，无枯枝黄叶、黄土裸露，绿化带内无杂物，树木上无悬挂物。

5、电源开关箱、配电房门锁好。

6、道路平整，无凹陷、松动、破损。

7、休闲桌椅、雕塑小品、地灯等无灰尘、污迹、蜘蛛网。

8、架空层无杂物堆积、墙/地面清洁无破损、管道标识清晰。

十、垃圾桶

1、垃圾桶完好，外表无污迹、无脱漆破损，垃圾无溢出。

2、周围无散落或袋装垃圾、无异味、污迹、蚊蝇滋生、污水横流。

3、小区内建筑垃圾实行定点、定时堆放和定时清运，无乱堆放。

4、小区内餐饮、超市等商业产生的特殊垃圾不随意放置，及时清运，不污染小区环境。

十一、大堂、电梯厅

1、光线充足，空气清新。

2、大堂玻璃门有防撞标识。

3、地面、墙面、门窗、天花无划痕、灰尘、杂物、污迹，石材地面定期抛光。

4、公告栏、信报箱、消防栓箱、电子显示屏、风扇、标识等完好，无灰尘、污迹。

5、沙发、茶几及装饰物品等保持清洁，无灰尘、破损、褪色、斑驳。

6、室内盆栽植物长势良好，花盆底碟干净。

7、电梯按钮面板完好，无灰尘、污迹。

8、垃圾桶、烟灰盅及时清洁。

9、下雨天及时摆放“小心地滑”标识。

十二、电梯内

1、光线充足，通风良好，无异味。

2、地面无杂物、无灰尘、无污迹，石材地面定期抛光。

3、轿厢壁、镜面、镜框、扶手、吊顶、标识等光亮；无划痕、灰尘、污迹、蜘蛛网。

4、运行平稳无异常震动。

5、张贴乘梯安全提示、年检合格证书(有效期内)、禁烟标识。

6、楼层显示正确无误，防夹功能有效，紧急呼叫按钮有效，公示救援电话。

7、装修期间轿厢内无明显异味，保护面板无明显破损、污迹。

8、遇电梯维修、保养，提前通知客户，维修时在现场设置提示标识和防护围栏。

十三、楼道

1、楼道地面平整，无杂物、无灰尘、无污迹，地砖无破损，无脱落。

2、墙面、天花无破损、污迹、蜘蛛网。

3、门窗、扶手、消防栓箱、风扇等无灰尘、污迹、斑驳、蜘蛛网。

4、无异味，通风良好。

5、光线充足，灯光开关功能正常。

6、防烟门开启正常，无斑驳，无锈蚀；闭门器力度适中，关闭时无冲击。

7、消防箱、灭火器油漆无锈蚀，无斑驳；开启正常，灭火器压力正常，无积灰；消防带、枪头、小锤配备齐全；检查标识张贴齐整，记录正常，箱内无积灰。

8、楼层标识字迹清晰，无破损。

9、高层张贴消防疏散示意图。

10、消防疏散指示灯工作正常，断路测试正常，断电工作维持超过15分钟；应急灯无灰尘、工作正常。

11、保洁人员在楼道工作中遇到客户出行，暂停手中工作，点头微笑致意，侧身让业主通行。

十四、电话沟通

1、三声内及时接听，自报家门，使用文明礼貌用语，语调柔和、亲切。

2、如未能及时接听客户电话，须回拨并致歉。

3、认真倾听，不随意打断客户，清晰记录客户问题，并复述内容请客户确认。

4、逢节假日，向业主(住户)发送祝福短信或微信。

5、重要通知或大型社区文化活动，向业主(住户)发送微信和短信通知。

十五、公共设施维修

1、提前告知(张贴工作内容、时间)。

2、安全提示(摆放安全提示牌)。

3、隔离防护(使用警戒带、围栏/板围出工作区域)。

4、工完场清(工作完毕及时清理)。

十六、上门家政维修

1、一免：10分钟内完工，免收人工费(注：不对外承诺，各公司结合项目实际情况评估后实施)。

2、二洁：工作现场清理整洁、维修单填写整洁。

3、三要：一要准时(注：急修10分钟到场，零修按预约时间到场)，二要遵守员工行为规范，三要主动询问是否还有其它服务需求。

4、四带：一带工具，二带地垫，三带抹布，四带鞋套。

5、维修前有说明(携带维修流程、维修收费标准，对故障情况及收费价格进行说明)，维修中有询问，维修后有讲解。

6、不在客户家中饮水吃东西，婉拒客户馈赠，离开时礼貌道别。

十七、上门沟通访谈

1、尽可能先预约再拜访，敲门(按铃)轻柔、三声之间有间隔并略后退等候。

2、衣着整洁规范，精神饱满，言行举止文雅。

3、微笑、问好、自我介绍并说明事由。

4、入户带鞋套，坐姿端正，婉拒客户馈赠。

5、随身携带笔记本，核对客户信息，认真记录客户意见。

6、不随意评价客户。

7、临走前为客户留下服务名片、便民卡片等。

8、离开时致谢告别。