物业“幻象”：狂欢与落寞
2021-03-30 09:43:32
- 3月26日上午，10时21分，唐学斌在朋友圈发了一条特别的文字。
- “还依稀记得二十年前在五洲宾馆喝茶论道，我俩都相信：未来物业是一门比房地产还大的生意。今天，潘总回归彩生活一线兼任CEO，真诚祝愿潘总、祝愿彩生活一定会越来越好。”
- 彩生活（1778.HK）是中国第一家“物业股”，前CEO唐学斌和潘军是开创者，在他们的职业生涯里写下了浓墨重彩的一笔。
- 他们起了大早，却赶了个“晚集”。
- 七年前，彩生活登陆港股第一天的总市值为55.6亿港元，超越了母公司花样年（1777.HK）。七年后，彩生活的总市值为50.34亿港元，跌了10%，市盈率仅有8.45倍。
- 它的后进者们，尤其是背靠房企、大部分物业靠关联交易的物业企业，在资本市场表现疯狂。
- 一个标志性的事件是，发生在3月23日，碧桂园服务市值首次超越碧桂园集团，前者2162.54亿港元、PE71倍，后者2095.57亿港元、PE5.16倍。
- 物业股的高估值，令房企老板们争相将物业推上资本，或分拆上市，或剥离单独上市，通过花色各异的手法，向物业企业输送利益，以赢得一张张靓丽的财务报表。
- 有人狂欢，有人落寞。一些没有房企依靠，或者坚定走第三方道路的物企，日子并不好过。即便上市了，估值也远不可比；没有上市的，也多被大型物企“骚扰”过，意图收购它们。
- 在以第三方服务为核心的物企看来，资本吹大了行业的泡沫，勾勒出了“繁荣”幻象，而物企现实生存状况几何，所期盼的真正回归物业服务本质会在何时？
- 资本的狂欢
- 资本的狂欢，正在中国物业行业进行。
- 46家上市物企中，碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活纷纷涌进千亿市值物企行列。2020年报相继披露，物企已呈现反超之势，部分头部物企市值已赶超关联房企。
- 乐居财经最新统计，46家上市物企中，有34家拥有关联上市房企背景。其中，碧桂园服务、金科服务、绿城服务三家物企市值已超过关联房企。碧桂园服务以约2289亿港元，稳坐物业股市值之首；在反超阵营中，其增幅也是最大，为145亿港元。
- 恒大物业与雅生活有冒出“反超”苗头，恒大物业和雅生活服务等物企市值已逼近关联地产公司。
- 截止目前，上市物企总市值已超过9945亿港元，较2020年初24家上市物企总市值3000亿元，翻了2倍多。2020年物业股股价平均取得了21.6%的涨幅，而同期恒生指数跌幅为3.52%。
- 对比上市物企与关联房企的市盈率，34家房企的平均市盈率仅为6.27倍，对应物企的平均市盈率为36.31倍，差值达30倍。
- 物企的高估值反映了投资者对物管行业未来前景的看好。据克而瑞物管研究分析，高估值物业具备以下共性：母公司基本属于TOP30房企，地产开发能力在千亿以上；自身管理规模1亿平方米左右，同比增速20%左右；营收10亿元以上，净利润1亿元以上。
- 换言之，上市物企市值与企业的营收、规模呈一定的正相关。而规模则是决定营收的关键，在资本的助推下也就催生了上市物企的收并购大戏
- 有人说，这是资本盛宴下的“狂欢”，有人说，这是赛道竞争下的规模焦虑。物管行业不仅只是“大鱼吃小鱼”，“鲸吞”“大鱼吃大鱼”的快跑模式正在开启。
- 2020年，上市物企完成66起并购，同比增长175%；并购金额达到96.3亿元，同比增长60%。今年以来，截止3月28日，上市物企已斩获5起并购项目，并购金达81.9亿。一个季度的并购开销，已是去年全年并购金额的85%。
- 在这81.9亿元的并购金中，超过一半归功于碧桂园服务。今年2月份，碧桂园服务豪掷48亿收购蓝光嘉宝服务，受此规模加持，又有年报提振，碧桂园服务总市值首超碧桂园。
- 收并购狂潮还在继续。据乐居财经统计，在上市公司的募集资金用途中，平均约70%的募资资金用于并购。
- 而资金多偏向于从“外部”获得。碧桂园服务在这场并购之前，通过配售1.73亿新股，轻而易举地获得约77.45亿港元的募资净额。
- 当前，还有10家分拆于房企的物业公司正排队上市。不过，需要警惕的是，在去年年底，物业新股频频破发以及股价阶段性的震荡，物业股正在迎来两极分化。
- 第三方物企困局
- 资本狂欢之中，还有一部分物企被隔离在热闹之外。
- 从地产分拆出来的物企，背靠“大树”，规模外拓“所向披靡”，而没有靠山的独立第三方物企，境遇却相差甚远。
- 在已经上市的46家物企中，属于独立第三方物企的仅有6家，分别是中奥到家、祈福生活服务、浦江中国、南都物业、时时服务和新大正。
- 事实上，第三方物企上市几乎与从房企分拆物企的上市在同一时期进行，但最后能顺利过关的，却不到10家。
- 2014年6月，花样年分拆彩生活上市，次年11月，中奥到家作为第三方物企上市破冰，中间相隔不到一年半。随后四年，皆可见第三方物企奔赴港股或A股的身影。2019年12月，新大正在深交所上市，至今再无第三方物企成功进入上市之列。
- 独立第三方物企进入偏少，一方面是因为上市门槛调高，阻挡了一部分小物企的视线；另一方面，上市之后的日子也并不好过，市值、估值双双遇冷。
- 六家物企中，市值最高的是新大正70.5亿元，其次是南都物业27.07亿元，两家企业均来自A股市场。余下四家企业，市值均不超过10亿港元，最低的时时服务市值仅为1.85亿港元。
- 估值也普遍低于背靠房企的物企。新大正的市盈率为60倍，是第三方物企的峰值，但只是所有上市物企中等偏上水平；浦江中国、南都物业市盈率分别为33倍和20倍，为中等水平；而中奥到家、祈福生活服务和时时服务的6倍市盈率则属于垫底位置。
- “有规模性的综合类物管企业价格约150-200元，规模一旦下降，每平米估值降至100元以下，所以，规模是资本考量的重要因素。”中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲表示。
- 一般而言，规模与资本的青睐呈正相关，这也能解释为何第三方物企市值和估值双双偏低的原因。六家上市第三方物企的平均规模是3364万平方米，即使规模最大的新大正也不过6800万方，其中祈福生活服务和浦江中国的规模甚至不过千万。
- 据克而瑞统计，从房企拆分的上市物业公司，已经有14家规模破亿，26家物企规模突破3000万方。
- 第三方物企虽然掌握了独立性，但是成长性却遭到严峻考验。没有“靠山”，一来没有稳定面积输送，二来融资渠道也相对偏窄；更不能与像有国企央企背景的物企，能够有强有力的项目输送通道。
- 全凭自己“口碑”在市场单打独斗，外拓之路尤显不易。乐居财经统计，2020年1月-2021年3月，上市物企共进行了70笔并购，其中第三方物企只有4笔。
- 规模拓展慢，收入盈利自然也受波及，远低于关联房企的物企们。
- 2019年，六家上市物企收入最高的是中奥到家，约为15.19亿元，其次是南都物业和新大正，分别是12.44亿和10.55亿，三家物企的净利率分别是8.81%、9.67%、9.97%。而规模相当的佳兆业美好，2019年收入17.3亿元，净利率为13.27%，均高于第三方物企。
- 抢占非住宅赛道
- 被资本吹起来的估值泡泡，没有“内涵”填充终是一场空。
- 物企们在依附之中寻独立，也正在跳出“旧服务”寻找新赛道。收并购规模之外，边界拓展成为发展的重点。
- 跳出传统业务发展藩篱，物管行业正在将着眼点放到住宅以外的非住宅物业领域。近年物企掀起的更名大潮中，空间、科技、智慧、城市服务等频繁成为“新马甲”的关键词。
- 发力智慧科技是物企偏爱度较高的领域。据克而瑞统计，前20的头部物企旗下共有110家科技公司被孵化或战略投资，TOP20物企自我孵化科技企业数达76家，远超过对外投资科技企业数的34 家。
- 据克而瑞科创统计分析，科技企业的业务方向达到22个，其中智慧社区、智慧建造、软件开发占据前三位，分别占比19%、17%和16%。
- TOP20的物企中，尽管收入仍主要来自基础物业服务，但增值服务的收入增长率非常高，从年报和招股书可以看出，各家都在积极部署多元化的社区增值服务。
- 通过打造物业子品牌、签订战略合作、发力收并购和招投标等方式，城市服务、商管服务、公建服务等也已成为行业抢夺的赛点。
- 抢滩城市服务是物企竞逐的火热风口之一。碧桂园服务总裁李长江曾直言，“中国的物企无论大还是小，如果不谈一下城市服务，就好像不是物业企业。”
- 所谓“城市服务”，即将公共空间和公共资源当做一个整体，由物业企业进行统筹管理，具体包括城镇景区、市容环卫、政府大楼、口岸、产业园、学校、医院、高速路等。
- 其中，市政环卫成为切入城市服务的“重仓区”。据统计，仅在环卫领域，2019年中国市场规模为3171亿元，预计2020年至2024年的复合年均增长率为7%，2024年市场规模有望达到4352亿元。
- 今年3月，雅生活服务收购5家重点布局环卫领域的企业，去年2月，时代邻里收购广州东康物业，切入市政环卫服务领域；10月，碧桂园服务也以不超24.5亿元收购环境卫生运营服务商满国康洁70%股权。
- 除了城市服务赛道，商管是物企争抢的另一重头领域。数据显示，2019年，百强企业中已有95家布局商业物业，占比高达95%。
- 目前，保利物业、绿城服务、中海物业等已经建立起自己的商业物业服务子品牌；去年，彩生活新增对外投资17家企业中，其中12家为商管公司。时间推进到今年，被誉为“纯商业服务第一股”星盛商业登陆港交所，中骏招股重点切入商管赛道，银城服务也在收编商管业务。
- “新业务”持续裂变，愈加考验物企的眼光和综合实力。
- 并不是所有新兴业务都能带来立竿见影的创收效果，如保利物业去年毛利率下跌，就主要是新兴业务拖后腿。而相比住宅物业，商业物业存在安全要求高、客流压力大、客群复杂的特点，运营管理难度更高，其中的不确定性也更大。
- 当下，商写市场就已呈现出萎靡状态。截至2020年底，北京甲级写字楼的整体空置率提高了4.1个百分点，而深圳写字楼的空置率更是由2019年的20.0%进一步上升至22.5%，位居四大一线城市之首。同时上海、广州等一线城市也无一例外。
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- 【来源：乐居财经】
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