关于我们
公司概述
核心竞争力
组织架构
合作流程
联系我们
服务领域
消费者研究
产品研究
品牌研究
渠道研究
媒体研究
广告研究
公众民意研究
政府专项调查
第三方评估
满意度研究
神秘顾客检测
行业研究
成功案例
客户简介
项目展示
研究成果
新闻动态
公司新闻
客户动态
行业新闻
研究方法
方法论
测量与操作化
抽样方法
调查研究
实地研究
文献研究
上书房咨询集群
民安智库
群狼调研
深圳满意度咨询(SSC)
深圳神秘顾客(SMS)
中国市场调查网
网站首页
>
新闻动态
广州单城从89亿到558亿,越秀地产是怎么做到的?
2021-03-30 09:28:56
分享到:
QQ空间
新浪微博
腾讯微博
人人网
微信
近日,越秀地产发布业绩公告,2020年广州销售额557.9亿元,同比增长52.4%,十年增长超6倍,同时广州作为大本营,业绩占比高达58.3%,业绩十分亮眼。回看越秀地产广州过往业绩可以发现,2016年之前,业绩始终在百亿左右徘徊,2017年开始进入发展快车道,2018年超300亿,2020年超550亿,
实现单城市破500亿的壮举,城市深耕能力行业领先。
越秀地产2020年总销售额为958亿元,即将迈入千亿队列,回看越秀地产的千亿发展模式很具有代表性。2008年之前,聚焦广州单城市深耕,形成一定优势之后,开始向外扩张,对广州依赖度降低,全国化布局铺开之后,再次择优深耕,深耕的方式不仅多元且具有创新性,如TOD模式、“住宅+配建”、“国企合作”等。
广州作为大本营,不仅是越秀地产业绩的重要来源,也是创新模式的发源地,通过剖析越秀地产在广州的布局路径及布局策略,我们也可以看到这家实力国企是怎样突围的。
图:越秀地产2010-2020广州销售额(单位:亿元)
数据来源:企业年报
纵观越秀地产在广州的布局路径,可以分为三个阶段:
第一阶段(2011年之前):随城市建设,快速拉开布局
第二阶段(2012年-2016年):向外扩张,广州市场依赖度下降
第三阶段(2017年-至今):多元创新破局,进入新一轮快车道
表:越秀地产广州布局情况(总建面:万平米)
数据来源: 企业年报
接下来,我们将深度剖析越秀地产每个阶段的发展逻辑,看越秀地产在广州是怎样一步步发展起来的,又是如何在“瓶颈期”后寻求突破的。
▼▼▼
越秀地产前身为广州城建总公司,作为广州龙头国企越秀集团下属地产板块,越秀地产与广州城市发展相辅相成。越秀地产在广州城市发展中,承担了很多片区规划、一级开发的责任,这也使其在城市布局方面具有“前瞻性”。从广州两大中轴线,到南沙、番禺、黄埔等重点发展区域,越秀地产抢尽先机。
1)2000年之前:聚焦中心区,布局两大中轴线
1983年,越秀地产正式成立。沿越秀山、中山纪念堂、海珠广场为代表的传统中轴线,相继开发了江南新村、白马服装市场。
随着传统中轴发展拥挤,上世纪80年代中期至90年代初,广州实施城市中心东移战略,决定造一条城市新中轴。越秀地产沿着新中轴开发了天河北、二沙岛、珠江新城等区域,打造广州国际金融中心、越秀金融大厦、市长大厦、东方宝泰购物广场等地标性项目。
图:越秀地产在广州两大轴线布局项目
2)2000年-2011年:随城市发展“东进南拓”,开发郊区大盘
2000年,广州提出“南拓东进、西联北优”城市发展战略。南沙、番禺、黄埔成为热点发展区域。
20年前,南沙还是一片荒芜,如今,已发展为广州唯一城市副中心,粤港澳全面合作示范区,集物流产业、临港产业、高新技术产业为一体的现代产业基地。而在2000年,越秀地产便前瞻性布局南沙,拿下267万平米的滨海花园综合体项目,成为第一家进入南沙的房地产开发企业,该项目也是南沙最大体量的综合体项目。此后越秀地产不断加大南沙布局力度,累计开发近20个项目,成为南沙“大地主”。
2009年,越秀地产再次南拓,布局番禺。拿下番禺区大学城9宗地块,总建面35.2万平米。
2011年,越秀地产开始东进,布局黄埔。拿下黄埔29.9万平米的住宅用地。城市布局进一步铺开。
图:2000-2011年越秀地产广州新进驻区域
▼▼▼
越秀地产2009年开始向外扩张,2011年短暂放缓,2012年再次加大扩张步伐。相继进驻昆山、青岛、海口。且随着广州之外其他区域的业绩不断释放,越秀地产对广州市场依赖度下降。
表:2009-2012年越秀地产新进驻城市
数据来源:企业年报
图:2011-2016广州业绩占比
数据来源:企业年报
向外扩张、市场环境等多种因素影响下,2012-2016年,广州业绩始终在100-130亿之间。但在此阶段,越秀地产并未放缓在广州的布局,依然保持较高投资强度,在广州海珠、黄埔、南沙、白云等核心区域拿下大量土地,强化区域深耕。
图:2011-2016越秀地产广州新增投资建面(单位:万平米)
数据来源:企业年报
越秀地产为何会重金拿地?
1)有融资优势
母公司背书,越秀地产融资成本相对较有优势。除地产开发外,金融业务也是越秀集团的核心业务之一,旗下控有越秀金控、创兴银行两大金控平台。除此之外,越秀地产也与基金方进行合作,创新融资路径。
图:2013-2016年越秀地产融资成本
数据来源:企业年报
2) 战略布局考虑
越秀地产高价拿地,除了有融资优势外,也是经过长远布局考虑的。拿的地块多为所在区域的稀缺资源,项目发展空间较大。且越秀地产曾有成功开发的经验,如2009年越秀地产拿下珠江新城最后一块宅地的开发权,折合楼面价15324元/平米,该项目2014年开盘售价6万元/平米左右,并在2015年突破7万元/平米,考虑资金成本后,项目盈利依旧可观。
▼▼▼
2017年,越秀地产提出“三年冲千亿”的目标。战略目标引领下,越秀地产开始尝试多元创新模式。在TOD、城市更新、政府配建大趋势下,越秀地产抓住机会,创新TOD、合作、城市更新、住宅+配建等多元拿地方式,并率先在广州推进培育。
1)TOD模式:构建特色拿地抓手
2018年8月,越秀地产与广州地铁合作,成立品秀房地产开发有限公司。2019年,越秀地产将一半投资资金划拨给与广州地铁的合作上,大力拓展轨交物业。越秀TOD模式通过“地铁拿地+集团收购+注入上市公司”的投资路径及“开发+运营+技术标准”的整套开发标准,不断成熟,两年内在广州已投资5个项目,包括星图、星樾、星瀚、星樾山畔、星汇城。
越秀地产不断强化TOD产品研发及物业运营能力。2020年11月,越秀集团与广州地铁签署战略合作协议,收购广州地铁部分物业股权,并设立TOD研究院研发技术标准,在产品研发及城市运营能力方面不断加强,深化“轨交+物业”模式。
在广州孕育成熟后,越秀地产也将TOD模式对外输出。2020年6月,越秀集团、广州地铁集团、长沙轨道交通集团三方签署战略合作协议,将在TOD物业开发等方面展开合作。
2)住宅+配建:经济社会效益双丰收
2020年,越秀地产继续在拿地方式上创新,探索“住宅+配建”模式,并通过配建模式,成功获取广州和樾府地块、白云亭岗地块、番禺华工国际校区二期地块和白云金沙洲地块。通过配建的方式,可以协助政府推进公共设施的建设,同时提升开发效率。
3)国企+品牌房企合作:加速区域深耕
越秀地产加大与国企及品牌房企的合作,加速项目扩张。2017年,越秀地产发起并成立广州国资开发联盟,整合国有资源,创新国企合作模式,助力企业资源获取,此外,越秀地产积极与品牌房企合作,通过合作,加速了区域深耕。
4)城市更新:积累长期发展用地
越秀地产通过城市更新,储备长期战略发展用地。2017年7月,越秀地产成立城市更新集团,并分别于2019年7月及10月,斩获番禺区里仁洞村和南沙东流村两大旧改项目,总投资额近217亿,改造面积约178万平方米,改造后将为越秀地产带来374万方总土储。。
图:2017-2020年越秀地产典型新增项目
数据来源:企业年报
此外,越秀地产的“双平台”商业模式也为其带来稳定收入。
越秀地产始终坚持“商住并举”战略,越秀地产与越秀房托“双平台”创新商业模式也是越秀地产特色的商业运营模式,通过双平台互动的资本运作实现“开发+运营+金融”的商业模式。
越秀房托主要为越秀地产商业物业的退出平台,通过越秀房托收购越秀地产开发的商业物业,加快越秀地产资金回笼,同时越秀地产通过越秀房托依然控制优质商业物业,实现其经营及资产长远升值的效益共享。如越秀地产曾以134.4亿元向越秀房产基金出售广州国际金融中心100%股权,推动资产二次证券化。提前释放商业物业价值,缩短投资周期,回笼现金。
▼▼▼
回顾越秀地产在广州的发展,早期通过参与城市建设,跟随城市发展,拉开布局。2017年以来,不断创新拿地方式,通过TOD、配建、合作、城市更新等强化区域深耕,同时强化自身的产品及运营能力,规模快速上升。越秀地产的发展有其国企的资源及资金优势,但更多的是具有市场化的运营机制,以及对创新发展的不断追求。
当前行业环境下,企业均追求深耕能力,从越秀地产的发展轨迹中,我们也可以总结一些可借鉴的点:
1)拓宽拿地方式
当前规模型企业,基本已完成或初步完成全国化布局,核心城市竞争激烈,地价攀升,土地出让条件严苛,单纯依靠招拍挂拿地,企业很难进行深耕。尤其是在核心城市“土地集中出让管理”政策出台后,具有多元化拿地能力的企业会更有优势。城市更新、产业地产、TOD等是未来拿地主要抓手,但对企业的能力要求也较高,企业可提前布局,积累经验。此外,企业也要懂得合作借力,通过合作的形式,快速增强企业竞争力,提升区域深耕能力。
2)平衡流量与利润
企业在拿地时,应进行整体拿地结构的规划。不同的地块对企业有不同的定位,要想做到长期深耕,除拓展周转流量型的项目之外,还要储备战略型的用地,如城市更新用地、核心板块的稀缺资源等,可为企业带来长期持续的收入及利润。
3)提升产品及运营能力
城市深耕,包含多种维度,区域深耕、客户深耕、品牌深耕等,企业在快速扩张的同时,应加强产品力及运营能力的提升,助力项目快速转化,提升品牌影响力。
典型房企年报披露时间(2020)
【上书房信息咨询简介】
上书房信息咨询公司是一家集市场调研、行业研究、第三方独立调研、政府/公众咨询、项目可行性研究等于一体的综合研究咨询机构。由业界资深专家和学术界优秀师资创建,多年来,经过研究团队不断的积累与创新,已累计为1000余家各类客户提供了专业研究咨询服务,赢得了广大客户的认可和支持,并构建了包括政府相关部门、主流科研院所、行业协会、自有调查网络等在内的立体式全方位调研渠道,以及科学、系统、专业的调研体系。总部位于深圳,并在广州、北京、长沙、重庆、成都、昆明、香港、新加坡设立有分支机构或办事处。
上书房信息咨询以诚信为本、以专业立身、以速度闻诸于业界、以务实通达于客户。拥有强大的专家研究阵容,强有力的专业执行队伍,有着得天独厚的学术资源背景,以及丰富的调研专业经验。通过科学系统的策划;精准的执行;专业的数据分析;完善的报告研究,辅助客户准确地把握市场需求、舆论导向,识别和确定问题及机会,避免决策风险,并为客户制订正确发展战略提供依据,使客户在激烈的竞争中获得良好的生存环境和持续发展动力。
【来源:亿翰智库】
声明:转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益,请作者持权属证明与本网联系,我们将及时更正、删除,谢谢。
上一篇:
跨境电商物流行业研究报告
下一篇:
物业“幻象”:狂欢与落寞