小区公共收益，钱都花哪了？看省消保委调查报告！
2021-03-25 09:43:07
- 小区里面的电梯广告，公共停车位收入等收益都是小区的公共收益，按照2021年1月1日开始施行的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十八条规定，共有区域使用等决定权归小区业主所有。第二百八十二条规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”也就是说，这些小区公共收益都是属于业主的，但是在现实中，很多业主却反映不知道这些钱去了哪里？3月12日，省消保委发布小区公共收益调查报告，报告显示，小区共有区域经营项目的决定权和收费标准的决策方主要是物业。很多业主公共收益的使用明细，透明度低。
- 近九成受访者知晓公共收益
- 线上调查结果表明，88.9%的受访者对小区公共收益有一定程度的了解。其中，51%的受访者对小区公共收益“之前就知道得很清楚”，37.9%的受访者对小区公共收益“大概了解”，仅有11.1%的受访者“现在刚知道”。但是体验式调查发现，调查物业中有71.8%的工作人员表示小区业主没有主动询问过本小区公共收益收支等相关情况。有23.7%的物业工作人员表示偶尔有业主来询问公共收益的相关情况；仅4.5%的物业公司表示，经常或每天有物业来物业询问公共收益的相关情况。
- 图为：业主对小区公共收益的问询频率情况（N=131）
- 停车泊位和广告是主要收益来源
- 线上调查发现，共有区域主要的经营项目及公共收益来源是“公共道路停车泊位的停车费、管理费”和“电梯、楼顶、外立面广告位的广告费”，占比分别为61.4%和54%；除此之外，通过“设置自动贩卖机、报刊亭、快递柜”（42.5%）和“利用小区泳池向来消费的业主或其他消费者收取门票或费用”（41.6%）的小区占比也在40%以上；“出租小区公共部分（如小区广场）给商家销售各类生活用品”和“将物业管理用房出租，以收取租金”的两种类型经营项目占比分别为27.4%和24%；还有7.7%的受访者不清楚小区有什么经营项目。
- 江苏省某市某小区业委会成员谈小区公共收益来源：
- 深访对象访谈记录：
- 1.南京某小区业委会成员：电梯广告费用是收益大头，一部电梯广告一年的费用是3100元，小区入口处旁边的广告牌一年的费用是7000元左右；小区的快递柜等都是免费的，我们小区主要的收益来源就是广告费。
- 2.泰州某小区物业工作人员：小区公共收益的主要就是停车费。
- 从体验式调查和深度访谈的统计结果来看，有电梯广告的小区，多因素影响下电梯广告的收费标准差异较大。体验式调查显示，每部电梯年收费从1000元-30000元不等。
- 小区共有区域经营和公共收益使用的决定权掌握在物业手中
- 体验式调查结果显示，小区共有区域经营项目的决定权和收费标准的决策方主要是物业。体验调查的小区中，由物业决定小区经营项目、收费标准和公共收益使用的占比分别为59.5%、61.8%和57.3%；其次，由业委会决定小区经营项目、收费标准和公共收益使用的占比分别为22.1%、16%和23.7%；由业主大会开会讨论决定三项事务的占比分别为6.1%、6.1%和9.2%；其他方式如由物业和业委会共同决定、由业主投票等方式决定三项事务的占比都不足5%。
- 图为：受访者所在小区共有区域使用、收费标准和公共收益使用的决定方式（单选）
- 小区年公共收益总额大多10-30万
- 线上调查发现，受访者中，所在小区年公共收益总额在10-30万（不含30万）的占比最高，为33.7%；年公共收益总额小于10万的小区占比排在第二位，占20.9%；小区年公共收益总额在30-50万（不含50万）的受访者占17.7%；年公共收益总额在50万及以上的小区占比相对较小，为9.8%；年公共收益在100万及以上的小区仅占了3.1%；除此之外，有近两成的受访者（17.9%）对所在小区每年的公共收益总额是多少并不清楚。
- 图为：受访者所在小区每年公共收益大致金额（单选）
- 补充维修资金是公共收益资金最主要用途
- 线上调查表明，公共收益资金的主要用途是补充维修资金，占比为60.4%；其次是用于支付业主委员会工作经费、补贴物业服务费不足和用于物业共有部分的维修或改造，占比分别为39.6%、37.9%和36.7%；用于物业管理方面的其他需求占比为24.4%；用于向业主分红的受访者选择占比为16.6%；还有13.4%的受访者不清楚公共收益的用途。
- 超过六成受访者认为小区公共收益使用不够合理
- 对小区公共收益使用合理性的线上调查发现，仅27.5%的受访者认为公共收益使用合理。认为小区公共收益使用不合理的原因是“使用金额与公共账户余额对不上”的占比为45.9%；其次原因是“物业公开的维修费用明显高于市价”，占比为44.9%；认为“物业总是先使用再通知业主的不合理使用”占到了41.1%，对业委会成员和物业工作人员的深访也发现存在资金使用后再通知业主的现象；有33.2%的受访者认为不合理的原因是“公共收益去向不明，物业不公开账目”。总的来看，认为公共收益使用不合理的受访者占比达到了61.1%，仅不到三成受访者认为公共收益使用合理。
- 公共收益多以张贴公告的形式一年一次公布
- 体验调查发现，一年公布一次公共收益账户余额的小区占比最高，为38.1%；其次是每半年公布一次，占比为23.7%；每季度公布一次的小区占比为12.2%；每月公布一次公共收益的小区占比仅为2.3%。从未公布过公共收益账户余额的小区占比为13.7%。
- 体验式调查还发现，在小区楼道口、宣传栏等位置张贴公告是主要的公示渠道，达到了89.3%；其次是，通过微信/QQ等此类业主群公告，占比为13.4%；通过小程序、APP等物业管理平台公布的占比为9.8%。目前小区公共收益的公示方式还是以传统方式贴公告为主，新媒体如微信/QQ群、小程序、APP等方式的应用程度偏低。
- 图为：体验式调查小区公共收益公布频率（N=131）
- 极少物业满足业主查看公共收益账目的需求
- 体验式调查过程中发现，体验员以“业主”的身份询问是否可以查看公示的公共收益账目或者经营项目收入明细等相关材料时，发现仅5.3%（6家）物业满足业主的要求；其余占94.7%（107家）的物业皆以不同的理由未提供公示材料以供业主查看。由此可见，虽按规定公共收益等信息需公开，但实际体验调查发现，极少物业能够满足业主需求，提供相关账目信息以供查看。
- 问题：公共收益相关信息透明度低，业主知情权受损害。
- 在体验调查期间，仅有6家物业满足了业主查看公共收益账目的需求，有8家小区内张贴有公共收益公示信息。根据《江苏省物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）第三十四条的规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期在物业管理区域内的显著位置分别公示物业公共服务费、汽车停放费和经营公共设施收益收支情况，以及公共水电费分摊等情况，接受业主和社会监督。根据相关规定，公共收益归属于小区全体业主，在小区未成立业主委员会之前，作为物业服务企业其实只是负责代收代管，公共收益的收支情况应当接受小区业主的监督，物业服务企业作为“管家”，要保证账目的公开、透明。在小区成立业委会之后，物业服务企业应当提请业主大会授权的业主委员会决定后，依法相关信息进行公开公示。但在实际调查中发现，公共收益账目公开度低，业主的合法权利无法得到保障，侵犯了消费者的知情权。
- 线上调查结果表明，有11.1%的受访者之前不知道什么是公共收益，37.9%受访者大概了解公共收益。公共收益是切实关系到每个业主利益的事情，从公共收益的重要程度上来说，当前业主对公共收益的认知还是偏低。
- 建议：省消保委建议，小区要强化信息公开透明，保障业主知情权。
- 具体来讲，要严格要求相关信息公开公示的频率，明确小区账目等相关信息公开的频数和公示时间的要求。要利用多种渠道公开公示相关信息。利用多种渠道的新媒体资源，增加信息公开公示的有效性，扩展信息公开渠道，实现无差别信息公开公示。还要强化物业的信息公开的规范意识。政府行政主管部门也需要完善监督管理机制，强化行业规范。完善物业企业管理方面的法律法规。建立物业企业的日常监督管理制度。强化行业协会物业管理规范。要助推成立业委会，规范小区经营管理，保障业主利益。
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- 【来源：南京晨报】
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