深圳市房地产研究中心主任王锋解读“深八条”
2016-10-06 11:51:56
单身人士限购1套房 、无房但有贷款记录首付5成、二套房首付提至七成……4号晚上8时，深圳出台八大措施调控房地产市场，这是国庆长假前一天号称“史上最严”深圳房地产专项整治行动大幕拉开后的最重要举措。
10月4日，深圳市人民政府办公厅转发了市规划国土委等七部门《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知（深府办〔2016〕28号） 。对比3月25日《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（深府办〔2016〕12号）里的“深六条”，此次八项措施进一步体现了从“供给侧”和“需求侧”共同发力调控市场，是“3.25”调控政策的进一步深化和完善。
5日上午，深圳市房地产研究中心主任王锋博士接受记者专访，并为市民解读“深八条”。
这次深圳市新出台的的“深八条”楼市调控政策内容很丰富，非常系统、全面，是深圳市“3.25”新政的进一步深化和完善。“3.25”新政的实施，对深圳房地产市场的稳定发展起到了积极的作用，市场销售逐步回落，价格回稳，市场秩序得到了规范。这次“深八条”政策的出台，进一步对房地产市场存在的问题给予了规范，对市场投机炒作行为将发挥积极有效的抑制作用。
总结一下，大概是六个方面，概括讲是两个调整、两个限制、两个加强。
一是两个调整：
首先是对于土地出让方式的调整。这次政府出台的文件，首先是对招拍挂出让的商品住房用地采取当溢价超过一定比例时，从竞价转为竞配人才住房和保障性住房的面积，这对于抑制高地价是比较有效的政策。开发商在竞地过程中因为没有限制，不断的失去理性，拍出高地价。这次当竞价超过一定比例的时候，竞配人才住房和保障性住房的面积，实际上对其带来多重压力：一方面是成本加大了，另一方面是商品房的利润降低了，这迫使房地产开发商需要很精细、很冷静、很理性的进行竞地，从而抑制地价过高、过快上涨。同时，通过这种竞配，也对深圳的人才住房和保障性住房给予一定的促进，深圳市在“十三五”期间要建设40万套人才和保障房，通过这种方式竞配了人才和保障房，也可以对深圳40万套人才保障房的建设目标给予支持。另一个方面，是提高了竞地保障金的比例，以前竞地保障金是出让底价的20%，这次提高到50%，如果发展商有违规资金来源的话，不但要取消竞地资格，还要没收竞地保障金，这样开发商势必要冷静、理性的进行竞地，不能出现违法违规的行为。
第二个调整是恢复了 “90/70”政策。“90/70”政策对深圳来说是非常有效的政策，是符合深圳实际的政策。深圳这个地方的房价比较高，一套住房的总价值要400万到500万，这样的话，很多普通居民家庭的压力是非常大的。世界上的大城市普遍都是这样的，因为大城市的房价比较高，所以普遍会出现户型结构比较适中、比较小，一般的豪宅不会在大城市市区出现，在这种情况下，中小户型住房在国际化大都市是一种普遍的趋势，香港商品房的平均户型如果折算成建筑面积差不多也就是40、50平米。深圳这次户型调整的政策比较符合三口之家人均住房水平。现在市场上销售的住房，78%都是90平米以内，90平米以内的户型比较受欢迎。所以政府出台这样的政策，有利于引导中低价位、中小套型住房的建设，满足普通居民的住房消费。
二是两个限制：
一个是限购。在“3.25”新政中，深圳提出了深化限购政策，非户籍居民购房资格从1年到3年，这是针对深圳外来人口比较多、外来投机炒作比较严重提出的适合本市实际的政策。 “3.25”新政实施以来，市场上仍然有一些外来的投机炒作者，通过购买房票或一系列违规行为获得购房资格。这次深圳把非户籍购房资格从3年社保提高到5年社保，跟北京、上海现在的政策是一样的。对于深圳这样一个比北京、上海供求关系还要紧张、市场投机行为还要严重的城市，我想政府出台这样的政策是非常合适的。
另外，对于户籍居民家庭炒房也给予了一定的规范。这次政策中，对于户籍单身人士（含离异）限购一套住房，其他城市很少出台这样的政策。为什么出台这样的政策？今年一些城市离婚率较高，限购政策对非户籍实施严格限购以后，户籍成为购房主体，户籍家庭限购2套住房，这样势必有些人要通过离婚、结婚不断地获得购房资格来炒作楼市。这次对于这个漏洞给予了规范，它也是对于“3.25”新政关于限购政策的补充和完善。
第二个限制是差别化信贷政策。“深八条”这次提出的差别化信贷政策可能是全国其他城市所没有的，也非常符合深圳的实际。深圳这个城市市场化程度比较高，又是全国金融市场的中心，各类资金流入深圳的量非常大，再加上深圳的金融市场比较活跃，首付贷、众筹买房等一系列违规的东西也出现了，也确实对各种投机者炒楼提供了方便。在目前的货币政策环境下，为了抑制炒房者炒楼，应该说有关部门在“深八条”制定中做了很深入的研究。估计这种研究是基于几个要求：第一个方面是要保护刚需，在深圳这么紧缺的情况下，住房是一种很重要的社会资源，不能让投机者把住房资源给垄断了，否则刚需家庭是得不到住房的，所以第一着眼点要满足刚需、保证刚需。第二方面要按照国家的有关政策支持合理的改善性住房需求。第三点是坚决抑制各种类型的投资和投机需求。在这方面，政府这次做的很精细、很精准。比如说什么叫做刚性需求，这次提得很明确，就是无房也没有贷款记录，确实是第一次购买房产的家庭，继续执行国家首付3成的规定；什么叫合理的改善性需求，这次也界定的比较清楚，就是名下无房，但是有过贷款记录，说明你买过房，再卖了想买个大的，这个属于改善性，卖了以后你有一定的自有资金，因此要区别于刚性需求首付政策，这次深圳明确规定不低于5成。第三类是有一套住房，如果再买一套，都带一定的投资意图，这种情况明确首付7成。
这次差别化的信贷政策体现了两个原则，一是认房又认贷，二是对于刚性需求、合理的改善性需求、投资需求进行了明确的界定，从各地出台的文件看应该都没有像深圳这么明确、这么明晰。
三是两个加强：
一是加强商品房销售价格的管理，也包括对于商务公寓价格的管理。价格管理这一块有相应的法律法规，比如说要进行价格备案，严格按照备案价格来进行销售，开发企业要明码标价、一房一价，等等。但在实际过程中，应该说一些企业利用政策在操作方面不完善的地方，频繁的进行提价，频繁的进行分期加推，实际上产生了市场供求关系紧张、房价上涨的非理性预期。这种行为这次“深八条”进行了有针对性的规范，一方面备案价格要具体明确，而且要对备案价格的调整严格管理，不能通过频繁的调价来炒作楼市。另一方面在商品房和商务公寓的批准预售和现房销售备案过程中也要进行价格管理，防止发展商通过分期推售抬高房价。第三，在其他秩序管理方面还要进行管控。
第二个加强是关于市场秩序的整顿。这次也讲得很明确，细分了好几类。之前的市场秩序整顿是弄到一起，但深圳的金融市场比较活跃，借助金融杠杆炒房的人很多，市场秩序整顿远比其他城市复杂。这次分了三大类秩序整顿：第一类是房地产项目的交易秩序要整顿，就是刚才我讲的防止企业通过分期推售、制造恐慌性购房来抬高房价。第二类是对于房地产金融市场秩序的整顿，这一块主要是针对首付贷、众筹买房这些问题，明确了金融监管部门要联合各有关部门对这一类行为进行打击。第三类是对于市场主体和中介行业加强整顿，有些中介行业通过借助资金池给一些消费者提供首付支持，实际上这都是违规的，这次政策对此进行了规范。我想这些政策出来了以后，应该说对深圳楼市的各个方面都给予了全面、系统、明确、精准的规范，也便于各政府主管部门严格执法，避免房地产市场出现不规范和违法违规的现象。
根据观察，这次的“深八条”政策跟深圳以前出台的调控政策相比，内容非常丰富，从土地供应、土地出让方式优化、户型结构调整、限购、限贷、价格管理、市场秩序整顿等八个方面出台了很详细的政。应当说，政府对此次调控政策的制定，是经过了长期精准和精细化的研究，相信对深圳房地产市场今后的稳定和健康发展，避免楼市泡沫扩大，保持房价稳定，一定会起到积极而重要的意义。
【记者】：如果二套房贷首付提到7成，会不会误伤到改善刚需？
【王锋】：刚需是刚需，改善是改善，投机是投机。
【记者】：改善性刚需。
【王锋】：没有改善性刚需，刚需就是从来没有买房，对于改善深圳这次明确了合理的改善需求，你确实是以前有房，但现在家庭人口多了，要换大房，你把房卖了，有资金，你再去楼市买，还是差别化，区别于投资购房，采取5成的模式。
【记者】：对于整个深圳的楼市会产生什么样的影响，哪些群体受影响会比较大？
【王锋】：对于投机炒作的群体影响比较大，但对于真正的刚需又是很好的保障，比如说像这次对于有过一套住房的，你再去买的话，都具有投资和投机的意图。深圳的住房资源紧张是大家都清楚的，一年才能供应几万套住房，市场有多大的销售量？很多人不得不跑到东莞、惠州去买，这种情况下，深圳的住房资源已经不单纯是市场资源，它往往变成了公共资源、公众资源。这种情况下，对于政府来说，最大的任务是要保证这种资源的公平分配，所以在政策上差别化对待是非常清晰的。你如果真的是没房，从来没贷过款，就是完全真实的刚性需求，必须要加大力度支持，按照3成的最优惠政策来执行；如果是改善的，肯定要放到次要位置，不能跟刚需一样，故首付提高到5成；投机就更不用说了，首付要7成以上。这次3成、5成、7成这么严格、细化的区别，我想政策的意图很明白，要先保证刚需，支持合理的改善，抑制投机需求，这一点是非常明确的。
【记者】：新政日期是从发布之日起执行吗？
【王锋】：对。
【记者】：对于楼市的平稳健康发展有什么促进作用？
【王锋】：从2006年开始，深圳经过了几轮楼市调控。但现在的环境跟早期是不一样的，土地资源更加稀缺，楼市供求关系更加紧张，市场投机炒作的治理难度更大。在这种情况下，即使出台更严格的政策，我觉得都不为过，哪怕房价出现了一定的下降，也是比较合理的。加强楼市调控，无论是对于经济的稳定、对于国家的安全，还是对于老百姓住房权利的保障，都需要出台更加严格的调控政策。
【记者】：“3.25”新政之后，我们看到交易量有一定的回落，但房价还是一路高涨，这次的政策出台之后，您预计会怎样？
【王锋】：交易量估计还是在低位徘徊。政策出台以后，一般对于市场来说都是观望气氛比较浓厚，这种情况下，很多人会放缓购房进度。对于房价，我觉得现在继续往上再冲的劲头肯定会遏制住，价格继续上涨的势头会得到有效的控制，市场形势将趋于平稳。此外，深圳还有与其他城市完全不一样的因素，土地更紧缺，供求关系更紧张；从这次政策中可以看到，在需求方面的政策是比较多的，大多数政策都是在需求方面，这也是在供求关系紧张、供应能力有限的情况下，平抑房价的有效措施。